Жилье в Москве в первом квартале 2009 года продолжало дешеветь, однако уже к марту темпы падения стоимости квадратного метра в столице заметно замедлились

Продавцы максимально пошли навстречу покупателям в конце прошлого – начале этого года и больше пока не хотят снижать цены, объясняют эксперты, опрошенные "РИА Новости – Недвижимость".

Однако и покупатели не горят желанием приобретать квартиры по сложившейся стоимости: за первые три месяца 2009 года было зафиксировано рекордное сокращение числа сделок по купле-продаже московского жилья. Сколько продлится подобный паритет, когда отсутствуют стабильный спрос на квартиры и доступное предложение, специалисты прогнозировать не берутся и предупреждают, что рынок может "качнуть" в любую сторону.

Цены: рынок нашел "равновесие" в марте

Главным фактором, который влиял на стоимость жилья в столице в первом квартале 2009 года, по словам экспертов, была нестабильность на валютном рынке.

Как указывает руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов, если сравнить стоимость квадратного метра в марте этого года и в декабре прошлого года в рублях и в долларах, то будет очевидно, что "рублевые" цены ведут себя намного стабильнее, чем "долларовые".

Так, по данным "Инкома", первичное жилье в столице за первые три месяца 2009 года в рублях подорожало на 0,03% – до 157,464 тысячи рублей за квадратный метр, а в долларах подешевело на 18,8% - до 4,538 тысячи долларов за квадратный метр. Стоимость квадратного метра жилой недвижимости на вторичном рынке упала в рублях на 2,66% – до 204,618 тысячи рублей, а в долларах - на 8,25%, до 6,12 тысячи долларов.

"Удешевление жилья происходило на фоне ослабления рубля, который за квартал потерял 6%. Но в марте рубль стал активно укрепляться, рынок недвижимости пришел в своеобразное равновесие. Колебания на нем теперь зависят исключительно от внешних экономических факторов. Например, в феврале – марте динамика изменения цен практически полностью повторяла поведение пары "рубль-доллар", и стоило рублю продемонстрировать локальное укрепление, как долларовые цены предложения, вопреки предыдущим трендам, начинали расти, а рублевые снижаться", – констатирует Таганов.

При этом, отмечают специалисты, изменение стоимости московских квартир было весьма неоднородным для разных классов недвижимости.

Генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец рассказывает, что в эконом-классе цены упали меньше всего – на 9,7% до 4,407 тысячи долларов за квадратный метр, а вот в "бизнесе" и "элите" сократились значительнее – на 15% и 11,7% до 6,89 тысячи долларов за квадратный метр и 13,312 тысячи долларов за квадратный метр соответственно.

Руководитель же департамента маркетинга агентства недвижимости "МИАН" Алексей Кудрявцев говорит, что новостройки эконом-класса Москвы с января по март этого года подешевели на 3,4% – до 114,9 тысячи рублей за квадратный метр, бизнес-класса – на 1,4% до 168,6 тысячи рублей за квадратный метр, а элитные новостройки – на 1,4% до 545,6 тысячи рублей за квадратный метр.

Однако все аналитики, опрошенные "РИА Новости - Недвижимость", единодушны в том, что наименьшим изменениям стоимость квадратного метра столичной жилой недвижимости подверглась именно в марте – в прошедшем месяце темпы падения цен на жилье в Москве существенно сократились, считают они.

В частности, по подсчетам Кудрявцева, в рублях готовое жилье в столице потеряло в марте всего 0,9%, а новостройки – 1,4%.
В "Инкоме" в свою очередь уточняют, что цены на вторичном рынке в столице в прошлом месяце уменьшились на 4,71% в рублях и увеличились на 2,04% в долларах, тогда как на первичном рынке сократились в рублях на 0,6%.

Спрос: число сделок достигло "дна"

В чем уже можно разглядеть нижние границы рынка жилья Москвы, так это в количестве заключенных в первом квартале 2009 года сделок, с грустью признаются риелторы. По словам Кудрявцева, по сравнению с первым кварталом 2008 года, объем сделок по купле-продаже жилья на рынке столицы снизился в полтора раза.

А Барнинец, указывает, что "количество сделок уменьшилось, по сравнению с хорошими месяцами прошлого года в два – пять раз".
"По уровню активности покупателей мы уже достигли "дна". Всем сейчас понятно, что 2 тысячи сделок в месяц – этот тот показатель, который заставит уйти с рынка большинство игроков. При нынешнем уровне продаж на рынке может присутствовать только одно крупное агентство недвижимости и один застройщик", – утверждает он.

Однако, хотя число сделок по купле-продаже квартир в Москве отнюдь не радует по итогам января – марта 2009 года, представители агентств недвижимости уверяют, что интерес покупателей к приобретению жилья в столице все же растет.

"В среднем на 10 – 15% в месяц увеличивается количество просмотров и обращений. Основная масса сделок происходит в диапазоне от 4 до 8 миллионов рублей", – сообщает тот же Барнинец.

При этом, обращает внимание генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков, пока покупателям есть из чего выбирать: предложение на вторичном рынке к концу первого квартала 2009 года достигло своего максимального объема за последние полтора года – 43 тысячи квартир, что на 36% больше, чем по итогам аналогичного периода прошлого года и на 1,1% больше, чем по итогам четвертого квартала 2008 года.

На первичном же рынке, поясняет глава АКЦ "Миэль", в марте 2009 года, по сравнению с мартом 2008 года, объем предложения уменьшился на 2,2%, а по сравнению с началом этого года -увеличился на 3,4%. Всего в прошлом месяце на продажу были выставлены квартиры в 305 строящихся домах.

Скидки: продавцы больше не ищут покупателей

Несмотря на явно увеличившийся объем предложения на рынке и явное отсутствие у покупателей рвения приобретать жилье в Москве, продавцы не спешат активизировать покупателей с помощью скидок, рассказывают собеседники "РИА Новости – Недвижимость".

"Если квартира соответствует объективной рыночной цене, размеры скидок не превышают 5%. По отдельным квартирам, срок экспозиции которых превышает три месяца, цена может быть снижена на 3 – 10%, а в отдельных случаях такие предложения можно приобрести со скидкой до 15% от изначально заявленной цены", – поясняет Кудрявцев.

Он отмечает, что в настоящее время "продавцы назначают цену, исходя из собственного понимания стоимости принадлежащей им недвижимости и интуитивных оценок параметров спроса".
При этом, добавляет эксперт, чуть меньше половины продавцов на вторичном рынке вообще не готовы к торгу.

"Это, например, бывшие "инвестиционные" покупатели, которые скорее готовы подождать с продажей и сдавать квартиру в аренду, нежели сбросить цену, либо участники альтернативных сделок, которые опасаются, что им не хватит вырученных денег на покупку другой квартиры (или квартир)", – уточняет представитель "МИАНа".

Барнинец в свою очередь напоминает, что максимальные скидки на жилье в столице можно было получить в январе – от 10–15% в эконом-классе, от 15% в бизнес-классе и от 7–10% - в классе элитной недвижимости.

"На сегодняшний день можно констатировать, что основная коррекция цен на рынке жилья в Москве позади, и в дальнейшем нас ждет период колебательной стабильности", – делает вывод Луцков, и с ним соглашаются практически все эксперты, опрошенные агентством.

"Сейчас можно с уверенностью сказать, что темпы сокращения стоимости квадратного метра замедлились. Если в декабре долларовые цены снизились на 7%, по отношению к ноябрю, а в январе – на 4,5% по отношению к декабрю, то в феврале и марте снижение цен не превышает 2% в месяц. Это в условиях текущей финансовой нестабильности уже положительно", – считает маркетолог компании "Пересвет-Инвест" Надежда Бланкова.

По мнению Таганова, в течение первого квартала 2009 года рынок жилья Москвы "научился работать в новых условиях". "По нашим прогнозам, наметившиеся в марте тенденции сохранятся в течение второго квартала: спрос останется на стабильном уровне, а изменение цен будет в первую очередь зависеть от поведения национальной валюты. Не исключено, что при сохранении тенденции к укреплению рублю долларовые цены начнут повышаться, а рублевые пропорционально ослабят позиции", – прогнозирует он.

Судя по данным риэлторов, рынок столичной недвижимости действительно пришел к некоторому равновесию – главным образом за счет упорства продавцов, не желающих сбрасывать цены, и упорства покупателей, не желающих совершать сделки по сложившейся стоимости квартир.

Но подобное равновесие, соглашаются практически все аналитики, не может быть окончательным, поскольку покупатели по-прежнему нуждаются в жилье, а продавцам по-прежнему необходимы деньги.

"Ценовое "дно" мы почувствуем только тогда, когда цены снизятся до уровня реального платежеспособного спроса, то есть до 2–2,5 тысячи долларов за квадратный метр", – подчеркивает Барнинец, давая таким образом всем потенциальным покупателям жилой недвижимости в Москве повод надеяться, что второй, а может быть и третий раунд удешевления столичных квартир еще наступит.