Журнал «Строительство», №6, 2007
«Связи связями, но надо же и совесть иметь!
Когда-нибудь спросят: «А что вы, собственно,
можете предъявить?»
И никакие связи не помогут сделать
ножку маленькой, душу большой,
а сердце — справедливым».
Евгений Шварц, «Золушка».
«Что у нас есть, кроме нашей репутации?» — задал мне вопрос в одном из интервью мой собеседник. И он прав, потому что даже очень большие деньги не спасут подмоченную репутацию, не сделают мошенника или взяточника белым и пушистым. Репутацию трудно заработать, но очень легко потерять. Для этого даже не надо грешить самому — достаточно того, что люди, действующие от твоего честного имени, от имени твоей добропорядочной фирмы, оказываются не слишком чистоплотными.
Наше нынешнее расследование было инициировано жильцами одного из домов, построенных компанией «КРОСТ», — за шесть лет, прошедших с момента сдачи дома, они получили все возможные «удовольствия» от проживания в нем: от недоделок во время строительства до безобразной эксплуатации дома и прямых поборов со стороны эксплуатирующей организации. Нашим собеседником и экскурсоводом по дому, адрес которого пр. Маршала Жукова, д. 58, к. 1, стал председатель ТСЖ «Серебряный дом» Евгений ШАХОВ.
— Дом сдан по акту Государственной комиссии в 2000 году. Застройщик — ООО ПСФ «КРОСТ», где генеральный директор — Алексей Алексеевич Добашин. Согласно действующему на тот момент закону, застройщик должен был после завершения строительства и сдачи дома организовать ТСЖ, что и было сделано — организовано ТСЖ «Серебряный квартет-4».
С другой стороны, по тому же закону к моменту заселения гражданами дома в ТСЖ должно состоять 80% жителей (собственников жилья), а вот с этим возникли проблемы. Дело в том, что «КРОСТ» организовал уникальную процедуру, по которой, сдавая дом, он организовывает свое ТСЖ, являющееся на самом деле аффилированной управляющей компанией, очень тесно связанной с «КРОСТом». Правда, юридически она к «КРОСТу» не имеет никакого отношения, но «КРОСТ» дает свои дома в обслуживание только ей, и в акте государственной приемки дома стоят среди прочих две подписи — «КРОСТа» и этой компании. То есть дом передается из одной руки в другую. В нашем случае это компания, которая сейчас называется НК «Серебряный квартет-3», где управляющий — Илья Николаевич Ксенофонтов.
Естественно, дом принимается с незначительными недоделками, которые предписано устранить. Правда, график устранения замечаний, который является приложением к акту, нам обнаружить так и не удалось — его нет ни в БТИ города, ни у компании Ксенофонтова. Наверняка он есть в «КРОСТе», но достать его оттуда не представляется возможным. Так что мы не знаем, какие были обнаружены недоделки и устранены ли они.
Но при заселении жильцов часть недоделок обнаружилась, и мы начали обращаться в эксплуатирующую компанию г-на Ксенофонтова с просьбой их устранить. Три года нас футболили от ТСЖ «Серебряный квартет-4» к «КРОСТу» и обратно, пока не истек гарантийный срок на устранение недоделок. А потом из «КРОСТа» нам честно ответили, что претензии получили, но срок истек, так что они ничего не могут сделать.
Я еще раз хочу подчеркнуть уникальную принадлежность этой схемы именно «КРОСТу», потому что она принята на всех домах, который он строит. Единственной эксплуатирующей компанией, которая занимается всеми их домами, под самыми разными названиями, выступает одна и та же фирма, возглавляемая одним и тем же человеком — Ильей Ксенофонтовым.
СЛОВО И ДЕЛО...
А ведь все начиналось так хорошо!..
Вот рекламный буклет, выпущенный компанией «КРОСТ», в котором расписаны все прелести приобретения и проживания в жилом комплексе «Серебряный квартет»: «Архитектурный ансамбль, на который сразу обращаешь внимание. Великолепный вид на Москву открывают самые дорогие и современные окна в стиле «французское окно». На внутренней территории комплекса — фонтаны, беседки, клумбы, экзотические деревья, всевозможные площадки для детей. В домах… скоростные лифты «ОТИС», … а также эксплуатируемая кровля, своеобразный пляж на крыше, где можно загорать и наслаждаться прекрасным видом».
Говорит ЕВГЕНИЙ ШАХОВ:
— Озеленения территории не было, не было детской площадки, забора, асфальтового покрытия, видеонаблюдения. Мы все это делали за деньги жителей. Вместо «ОТИСа» у нас оказались карачаровские лифты, которые постоянно ломались, и сейчас мы за свои деньги меняем их на «ОТИС». Мы не знаем, откуда «КРОСТ» взял эти лифты, но у нас создалось впечатление, что либо мы были не первыми их пользователями, либо эти лифты сразу были с дефектами. Крыша, предназначенная для солярия, просто засыпана щебенкой. Так что самая большая беда — это прямой обман покупателей.
Мусоропровод установлен так, что его ствол идет внутри дома, при этом он выполнен из асбоцемента, хотя для этих целей уже давно применяются стволы из нержавеющей стали или оцинкованной стали с защитным покрытием. Но мало этого, не поставлена система очистки мусоропровода, — а дом принят в эксплуатацию! Вы себе можете такое представить?! Сейчас к стенкам все прилипает, стоит ужасный запах, а почистить невозможно. По проекту все это было, в стоимость жилья вошло, а поставить «КРОСТ» «забыл»! Как может быть сдан дом, если на фасады не поставлены нащельники? А поскольку на доме вентилируемый фасад, в эти щели между утеплителем попала вода, и там завелась мошкара, которая разлетелась по всему дому. У нас в доме носились тучи мошек!
Мы неоднократно обращались с этими вопросами к г-ну Добашину, но нам сказали, что «КРОСТ» больше с нами отношений не имеет, срок вышел. А ведь «КРОСТ» продолжает строить, деньги собираются, люди въезжают, дом передается карманной компании — и начались приключения! Зато «КРОСТ» на растяжках по всему городу поздравляет то милицию, то ФСБ. Лучше бы они эти деньги в детдом отдали, право слово.
Вот так слово разошлось с делом. По-пытаемся все же выяснить, что именно по-строил «КРОСТ» и в каком состоянии дом находится в настоящее время. Разбор полетов, видимо, надо начать с акта приемки дома в эксплуатацию. В этом казенном документе от 28.11.2000 г. очень много всего интересного! В соответствии с ним «строительно-монтажные работы осуществлялись в сроки с ноября 1999 года по ноябрь 2000 года». При этом «строительство производилось в соответствии с разрешением на выполнение СМР, выданным отделом выдачи разрешений ИГАСН № 16600 от 22 августа 2000 года». Таким образом, 18-этажный дом более девяти месяцев строился без разрешения и был завершен в рекордные сроки — не более года. За девять нелегальных месяцев можно было понастроить все, что душеньке угодно: и лифты заменить, и половину мусоропровода не поставить, и крышу над холлом сделать кое-как — она протекала и была отремонтирована за счет жильцов.
Читаем далее: п. 9 «Установленное на объекте оборудование соответствует проекту» (Особенно лифты и мусоропровод. — Ред.), п. 11 «Сезонные работы (при переносе сроков их выполнения) по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных путей к зданиям, тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, а также по отделке элементов фасадов зданий должны быть выполнены и сданы по акту согласно прилагаемому графику». Как мы уже знаем, график устранения замечаний является самым секретным документом, потерянным сразу и всеми, а что касается сезонных работ, то даже в 2004 году — через четыре года! — асфальт так и не был положен, а все озеленение и площадки жители делали сами.
Так бы и лазали жильцы элитного «благоустроенного» комплекса по грязи, если бы зампред Госстроя Лариса Баринова — житель этого дома — в сердцах при встрече не высказала главному московскому строителю Владимиру Ресину все, что думает по этому поводу. К вечеру этого же дня асфальт вокруг дома был положен! Жаль только, что нет в Госстрое такого количества замов, чтобы поселить их во все дома «КРОСТа»!
Поскольку дом был сдан в эксплуатацию с явными и вопиющими недоделками, стоит назвать некоторых «виновников торжества», чьи подписи стоят на акте (копия акта находится в распоряжении редакции): председатель комиссии — начальник управления инвестиционной политики и реконструкции СЗАО Е. Каданцев, а также глава управы «Хорошево-Мневники» М. Попков, главный инженер проекта ОАО «Моспроект-2» И. Шухнин, зав- отделом коммунальной гигиены ЦГСЭН СЗАО Т. Синягина, замначальника Государственной противопожарной службы СЗАО А. Иванова, главный специалист отдела надзора за строительством Инспекции Госархстройнадзора по г. Москве Г. Алексеев, генеральный директор ООО ПСФ «КРОСТ» А. Добашин. Именно эти люди сочли дом абсолютно соответствующим проектной и нормативной документации и годным для заселения.
ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЧЕЛОВЕКОВ
Итак, радостные собственники квартир могли начать обустраивать свое жилье, поскольку, естественно, оно было сдано в черновой отделке. Но тут их уже поджидало созданное «КРОСТом» ТСЖ «Серебряный квартет-3», предлагая заключить с ним договор — этот документ стал непременным условием допуска в дом строительных бригад для обустройства квартир. Вот так — или договор, или в собственную квартиру и не суйся! К концу 2002 года дом был полностью заселен, и владельцы квартир смогли в полной мере почувствовать заботу эксплуатирующей организации.
Говорит ЕВГЕНИЙ ШАХОВ:
— Уникальность придуманной «КРОСТом» и Ксенофонтовым системы еще и в том, что дом рассчитывается с генерирующими компаниями по счетчику, а с жильцов эксплуатирующая компания собирала плату по нормативам. Разница составляет до 35% — все три года это была чистая прибыль г-на Ксенофонтова.
По закону все деньги от дома должны поступать на счет ТСЖ, а уж потом с него уходить на оплату предоставленных услуг. Здесь же мы платили за эксплуатацию дома на счет управляющей компании, и все наши деньги тонули в общей куче. Зато потом коменданту приходилось выпрашивать деньги на коврики для холла, а нам отвечали, что и так на наш дом потрачено очень много.
Понимаете, компания Ксенофонтова — не ТСЖ, это фирма, ориентированная на прибыль, и чем меньше она вкладывает, тем больше у нее остается. Поэтому никакая управляющая компания на сегодняшний день не заинтересована в грамотной и достойной эксплуатации дома.
— Если я правильно поняла, создаваемое «КРОСТом» ТСЖ не имеет к жильцам вообще никакого отношения?
— Когда мы начали разбираться, что у нас за ТСЖ во главе с Ксенофонтовым, выяснили, что в нем нет вообще ни одного жителя дома, да и председатель ТСЖ сам в доме, естественно, не жил. Это прямое нарушение законодательства, которое происходит на всех домах «КРОСТа». Компания зарегистрирована как «Некоммерческое партнерство «ТСЖ «Серебряный квартет-3» — это прямое нарушение закона, поскольку ТСЖ не может быть некоммерческой компанией, это другая правовая форма. Но под это название ТСЖ «Серебряный квартет-3» получало от города дотации, не облагалось НДС и налогом на прибыль в части квартплаты и эксплуатационных услуг. Практически, г-н Ксенофонтов живет и процветает, устроив кормушку из бюджетных денег. И это опять же происходит на всех домах «КРОСТа»!
Ситуация со всеми домами «Серебряного квартета» усугубляется еще и тем, что жители владеют только 75% всех площадей, 25% находится в собственности «КРОСТа», и вот эти-то 25% позволяют большой и грозной строительной компании вести себя так, как будто в доме хозяева — они, а жители — мелкая и надоедливая прислуга.
«КРОСТу» в каждом доме принадлежит стилобатная часть, где по акту БТИ могут размещаться только офисные помещения. К настоящему моменту в этих помещениях оказались магазины, ресторан «Патио-Паста», в одном из домов — рентген-кабинет! В жилом доме! Самое интересное, что на все эти новации «КРОСТ», естественно, имеет разрешительные документы от округа — и СЭС, и пожарников. Только одна стилобатная часть не заселена — в доме, о котором мы говорим, но там такая грязь, такой беспорядок, что растяжка на фасаде с надписью «КРОСТ» становится уже не рекламой, а позором компании.
Являясь застройщиком и миноритарным собственником, «КРОСТ» не ответил ни на одно письмо от жителей дома, хотя они отправлялись и с нарочными под подпись секретаря, и по почте с уведомлениями. Все эти письма имеются в распоряжении редакции, и в них только одна просьба к руководству «КРОСТа»: устраните свои недоделки и разберитесь со своей собственностью.
ПОИНСПЕКТИРОВАЛИ!
Говорит ЕВГЕНИЙ ШАХОВ:
— При такой ситуации мы были вынуждены обратиться в технические инспекции и дошли до Главной жилищной инспекции России. Приехали государственные люди, приехал представитель от «КРОСТа», составили перечень недоделок почти из 20 пунктов. Надо отдать должное, что большинство пунктов «КРОСТ» выполнил, но некоторые не выполнены до сих пор.
Акт комиссионной проверки Главной жилищной инспекции от 17 марта 2004 года в комментариях практически не нуждается, вот лишь несколько выдержек из него:
«1. На момент составления настоящего акта не завершено в полном объеме устройство асфальтового покрытия дворовой территории (с момента сдачи дома прошло 3,5 года. — Ред.).
2. На благоустроенной придомовой территории выступают над поверхностью земли 30 см обесточенного, с заизолированными концами электрического кабеля.
5. В отдельных местах не установлены нащельники на вентилируемых фасадах.
6. Частично отсутствует остекление фрамуг на остекленной части балконов.
15. Система АСКУЭ двухтарифного учета электроэнергии не смонтирована.
21. На потолке и стенах пристроенного вестибюля имеют место следы протечек с кровли козырька».
Думается, достаточно. Комиссией предписано ПСФ «КРОСТ» и ТСЖ «Серебряный квартет-3» устранить все выявленные недостатки до 30 июня 2004 года и представить в инспекцию сертификацию на лифтовое оборудование, проектную, исполнительную документацию, включая график устранения замечаний.
Дело худо-бедно сдвинулось с места, но «КРОСТ» не перестал преподносить жильцам дома неприятные сюрпризы. Из письма Е. Шахова от 27.07.05 г. Главному жилищному инспектору г. Москвы А. Стражникову: «Настоящим уведомляем Вас о том, что ПСФ «КРОСТ», будучи собственником стилобатной (нежилой) части жилого здания, … заключила договор с ТСЖ «Серебряный дом», созданным жильцами этого дома, на проведение ремонтных работ. В процессе ремонта строители пробили в несущей ограждающей монолитной конструкции здания с восточной и западной сторон его жилой части на уровне 1 этажа проемы для дверей размером 120х240 см и установили две металлические двери».
Но, как выяснилось, мнение Мосжилинспеции может поменяться на прямопротивоположное, причем очень быстро.
Мосжилинспекция провела обследование и выяснила, что «факты, изложенные в обращении, подтвердились». То есть двери были установлены несанкционированно, без разрешительной документации, о чем и были уведомлены жильцы дома письмом от жилищной инспекции СЗАО от 22.08.2005 г.
Однако не прошло и двух месяцев, как новым письмом та же инспекция уведомила, что «КРОСТ» предоставил ей разрешительную документацию на устройство дверных проемов. Видимо, представленные за эти два месяца «КРОСТом» аргументы оказались весьма и весьма весомыми.
Говорит ЕВГЕНИЙ ШАХОВ:
— Техническая инспекция нашего округа (а у нас «КРОСТ» строит очень много) весьма предана главному застройщику. Кроме того, в КРОСТовских домах живут прокуроры, судьи, следователи, поэтому в нашем округе решить вопрос в пользу жителей или ТСЖ практически невозможно.
Мы написали письмо в Правительство Москвы, рассказали, что у нас творится, как нарушается закон. Правительство Москвы подошло к нам совершенно формально, письмо было расписано в префектуру, в ГУПы, а те нам прислали совершенно пустые ответы. Мы в письме к мэру обращали внимание на нарушение им же подписанных законов, а нам пришла отписка, с нами даже никто не встретился, не выслушал.
В общем, мы остались один на один с управляющей компанией, но мы люди упрямые и зарегистрировали новое ТСЖ, «Серебряный дом». В конце концов мы разорвали все отношения с Ксенофонтовым и компанией и второй год управляем домом сами. У нас сразу же на 25% упала квартплата, на счету появились свободные деньги, и на сегодняшний день этот свободный остаток составляет около 1 млн рублей.
Когда Ксенофонтов управлял нашим домом, мы не раз просили показать нам счета на оплату тепла, света и эксплуатацию нежилых помещений, принадлежащих «КРОСТу». Нам эти счета никто не показал. Мы практически уверены, что все это оплачивалось, так как в доме единые счетчики на тепло, воду и электроэнергию, за счет жителей дома. Уникальная схема содержания нежилых помещений — практически бесплатная!
У нас с «КРОСТом» есть общее имущество — коммуникации, технические этажи, фасад, крыша — это все принадлежит двум сторонам, и его надо содержать. Вы думаете, хоть копейку наш «КРОСТ» дал на это? Нет, ни на один дом!
— Бедные, видимо, денег не хватает!
— Наверно. Мы им говорим: вы у нас получаете воду, тепло, электроэнергию, пользуетесь всеми нашими сетями, в том числе канализацией, давайте заключим договор на содержание общего имущества. Пять писем я написал, официально у них зарегистрированы — ни слова в ответ! Мы получаем энергию на весь дом, а они нам не компенсируют — так привыкли жить бесплатно! Правда, сейчас мы все вентили привернули, но они начали брать воду для своих нужд из противопожарного ствола. И это «КРОСТ»!
— Да это уровень придорожной забегаловки!
— Зато растяжки по всей Москве! Но мы продолжаем им писать, потому что понимаем, что дом нужно содержать. В последнем письме мы уже более резко написали, что исчерпали все возможности для сотрудничества и будем обращаться в суд.
— Да, вы приняли на себя очень непростое хозяйство!
— Еще какое! Знаете, когда мы принимали дом от Ксенофонтова, мы сделали обследование, составили дефектную ведомость и сфотографировали, в каком состоянии осталось оборудование. Посмотрите, в каком состоянии системы, — а этому дому всего три года! В трубах стоят деревянные заглушки! Этот «фоторепортаж» мы с уведомлением отправляли «КРОСТу», просили ликвидировать недоделки — тишина!
(
От редакции: Этот документ со всеми фотографиями находится в распоряжении редакции — в нем 46 пунктов, где поименованы все дефекты от строительных конструкций до дренажа автостоянки. В следующем номере, если будет необходимость, мы приведем ее полностью.)
Они нам не передали документы на противопожарную защиту и вентиляцию, хотя обязаны были это сделать по закону! Последний раз приходили пожарные, посоветовали обращаться в суд, требовать передачи документов. Дело в том, что у нас вся система пожаротушения сделана на современном уровне, она закодирована, а проверить ее невозможно, поскольку пожарные кодов не знают. Мы запрашивали эту документацию у г-на Ксенофонтова, он ответил, что ему застройщик не передал.
В нашем доме много всего интересного. Например, на втором этаже есть прилифтовой тамбур, по всем СНиПам и нормам это место общего пользования, в экспликации же, приложенной к свидетельству на собственность нежилого здания и встроенного офисного помещения, прилифтовой тамбур оказался в собственности «КРОСТа» — и БТИ нашего округа выдало такое свидетельство!
Мы сделали запрос в БТИ — нам ответили, чтобы аннулировать свидетельство, нужно обращаться в суд. То есть мы теперь должны в суде сказать, что лифтовой холл на втором этаже принадлежит всем, потому что это общедолевая собственность. Бред какой-то!
— Вы говорили, что схемы управления домами, подобные вашей, действуют и на других объектах «КРОСТа». Вы не знаете, как там ведут себя жильцы?
— Из наших четырех домов дом№38 ушел от Ксенофонтова и компании по той же причине — хамскому отношению и ничегонеделанью на доме. Можете пойти в этот дом и спросить любого жителя — они подтвердят мои слова. Несколько дней назад состоялось собрание соседнего дома — они тоже решили уйти. То есть весь этот дутый антураж со временем рассыпается из-за того, что нельзя превращать обоюдные отношения в бизнес только для одной стороны. Дом — это сложное сооружение, в него нужно вкладывать деньги. А если пришла управляющая команда, которая готова подписать все документы строителей и заработать много денег, — добра не жди.
Я допускаю мысль, что самая большая «заслуга» в создавшейся ситуации принадлежит г-ну Ксенофонтову, который своими действиями дискредитирует «КРОСТ», но нам, к сожалению, ни разу не удалось встретиться с руководством «КРОСТа» и высказать свои пожелания.
Я не знаю Алексея Добашина — может быть, он прекрасный человек, но мне приходилось сталкиваться с Ильей Ксенофонтовым, и я еще раз подчеркну, что человек, который ставит во главу угла только личную корысть и заработок, дискредитирует все то хорошее, что, может быть, делает «КРОСТ».
Понимаете, если уже третий дом выгоняет компанию Ксенофонтова — это показатель!
— Меня удивляет и радует тот факт, что вы смогли мирно разойтись с этим господином…
— Если бы мирно — Ксенофонтов подал на нас в суд! Когда он получил от нас письмо о разрыве отношений, мы выверили, сколько должны доплатить за эксплуатацию дома, — посчитали все до копеечки! Зная, что это люди ненадежные, мы потребовали составить акт. Мы перечислили деньги и подписали акт о том, что никаких финансовых и материальных претензий друг к другу не имеем.
Что вы думаете? Через две недели мы получили иск о том, что Илья Николаевич, оказывается, у нас оставил поломоечную машинку, какой-то огнетушитель и что-то еще по мелочи. Кроме того, к нам теперь какое-то отношение имеет организация «Паркинг-32», в которой директор тоже г-н Ксенофонтов, хотя общая эксплуатация у нас осуществлялась НК «Серебряный квартет». Двух управляющих компаний на доме по закону быть не может! Если «Серебряный квартет» отдавал «Паркингу-32» какое-то имущество, пусть требует с него! С жителей-то что нужно? (От редакции: Кстати, это показатель: если Ксенофонтов-ТСЖ заключал договор с Ксенофонтовым- «Паркинг-32» и какие-то деньги за какие-то услуги туда перечислял, это уже попахивает мошенничеством.)
Суд прошел, и, конечно, во всем Ксенофонтову отказал, но он подал апелляцию в городскую инстанцию. Сумма иска 105 тысяч рублей. Вот такие у нас отношения. И это после ужасного обслуживания дома, после того как мы с ними до копейки рассчитались! Брать с нас миллионы и судиться из-за огнетушителя!
— Евгений Александрович, на нашу статью наверняка последует реакция «КРОСТа». Если г-н Добашин захочет с вами встретиться — готовы?
— Готов, но встретиться хотелось бы на нашей территории. Мы всегда рады гостям, готовы принять их, все рассказать и показать. Уверен, Алексею Алексеевичу будет у нас очень интересно. Понимаете, мы ничего от «КРОСТа» сейчас не просим, нам ничего не надо. Мы даже лифты меняем за свои деньги. Я только хочу сказать другим — не ошибитесь, не попадите в нашу ситуацию! Выбираться из нее очень трудно.
— Уверена, вы выберетесь! Спасибо за беседу!
В самом начале статьи я упоминала, что нет ничего дороже репутации. Может ли проведенное расследование нанести ущерб репутации одной из крупнейших московских компаний? Можно, конечно, все свалить на журналистов, но если дома пачками уходят от карманных ТСЖ, если любой из жителей дома готов рассказать и показать все дефекты, оставшиеся от строителей — может быть, «неча на зеркало пенять»? Мы приглашаем г-на Добашина выступить на страницах нашего журнала — бесплатно, и в том объеме и формате, в котором он посчитает нужным. У нас много вопросов к вам, Алексей Алексеевич!
Мы надеемся получить ответы от организаций, в чьи обязанности входило и входит соблюдение всевозможных требований к домам. Мы уже обратились к экспертам за комментариями этой ситуации и опубликуем их в следующем номере.
И последнее: можно долго думать, что все решают деньги, связи и высокое покровительство. Можно долго свысока поглядывать на людей, благодаря которым эти деньги и заработаны. Но однажды в этой неприступной башне зашатается только один кирпичик — и она упадет, как упала «Социальная инициатива». Есть желающие присоединиться?
ЕЛЕНА ШИНКОРЕНКО
